Der Hauswart im Mietrecht: Was er darf, was er muss – und was nicht seine Aufgabe ist

Ob angestellter Hauswart oder beauftragte Hauswartungsfirma: Rechtlich handelt der Hauswart im Auftrag der Vermieterschaft bzw. der Verwaltung. Er ist deren Hilfsperson. Das hat zwei Folgen, die im Alltag oft vergessen gehen.

Erstens haftet die Vermieterschaft gegenüber den Mietenden für das, was der Hauswart tut oder unterlässt (Art. 101 OR). Ein Fehler des Hauswarts ist aus Sicht der Mieterin ein Fehler der Vermieterin. Zweitens kann der Hauswart nicht mehr Rechte gegenüber den Mietenden haben als die Vermieterschaft selbst.

Für Gebäudedienstleister heisst das: Ihr Auftraggeber ist die Verwaltung. Wünsche der Mietenden, die über den vereinbarten Leistungsumfang hinausgehen, brauchen einen Auftrag der Verwaltung – sonst bezahlt sie am Ende niemand.

Das Mietrecht unterscheidet drei Arten von Kosten, die für den Hauswart im Alltag direkt eine Rolle spielen:

Der tropfende Wasserhahn der Mieterin ist also je nach Ursache eine Sache für sie selbst (eine verkalkte Dichtung zählt meist zum kleinen Unterhalt) oder für die Verwaltung (eine defekte Armatur). Der Hauswart muss das nicht entscheiden – aber er sollte die Meldung mit Foto an die Verwaltung weitergeben, statt auf eigene Faust zu reparieren.

Für Hauswartungsbetriebe ist ein Punkt besonders wichtig: Hauswartkosten dürfen den Mietenden nur dann als Nebenkosten belastet werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (Art. 257a Abs. 2 OR). Und selbst dann gilt eine Einschränkung: Abgerechnet werden dürfen nur die Kosten der laufenden Betreuung – Reinigung, Kontrollgänge, Bedienung der Heizung, Kehricht, Umgebungspflege. Reparaturen und Erneuerungen gehören zum Unterhalt und sind mit dem Mietzins abgegolten.

Mietende haben das Recht, die Belege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen (Art. 257b Abs. 2 OR). Wenn Ihre Rechnung nur «Hauswartung Oktober, CHF 1'250.–» lautet und darin auch der Ersatz eines Türschliessers steckt, hat die Verwaltung ein Problem.

Nur mit Ankündigung. Mietende müssen Arbeiten in der Wohnung und Besichtigungen dulden, soweit sie für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung nötig sind. Die Vermieterschaft muss solche Termine aber rechtzeitig anzeigen und auf die Interessen der Mietenden Rücksicht nehmen (Art. 257h OR). Ein Hauptschlüssel berechtigt den Hauswart nicht, eine Wohnung ohne Anmeldung zu betreten.

Die Ausnahme sind echte Notfälle wie ein Wasserrohrbruch, bei denen sofort gehandelt werden muss, um grösseren Schaden zu verhindern. Halten Sie in solchen Fällen schriftlich fest, wann, warum und mit wem Sie die Wohnung betreten haben, und informieren Sie Verwaltung und Mieterschaft umgehend.

Der Hauswart sieht als Erster, wenn Velos im Treppenhaus stehen, die Waschküche nicht gereinigt wird oder Kehricht falsch entsorgt wird. Er darf freundlich auf die Hausordnung hinweisen. Abmahnungen im rechtlichen Sinn – die Voraussetzung für eine spätere Kündigung wegen Pflichtverletzung (Art. 257f OR) – spricht aber die Vermieterschaft aus, nicht der Hauswart.

Ihre Aufgabe ist das Dokumentieren: Datum, Ort, was beobachtet wurde, wenn möglich ein Foto. Mit dieser Grundlage kann die Verwaltung handeln. Ohne sie steht Aussage gegen Aussage.

Mietende müssen Mängel melden, die sie nicht selbst beheben müssen (Art. 257g OR). In der Praxis landen diese Meldungen oft beim Hauswart, weil er im Haus ist. Leiten Sie solche Meldungen vollständig und schnell an die Verwaltung weiter: Wer hat gemeldet, wann, welcher Mangel, mit Foto. Denn ab der Meldung muss die Vermieterschaft handeln – und eine Meldung, die beim Hauswart liegen bleibt, kann ihr trotzdem zugerechnet werden.

Der Hauswart ist das Gesicht der Vermieterschaft in der Liegenschaft, aber nicht ihr Entscheidungsträger. Wer seine Rolle kennt, Meldungen sauber weiterleitet und auf Rapport und Rechnung zwischen Betreuung und Reparatur unterscheidet, macht der Verwaltung das Leben leichter – und wird für sie zum Dienstleister, den sie nicht ersetzen möchte.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Massgebend sind der jeweilige Mietvertrag, der Hauswartungsvertrag und das Obligationenrecht.